[주식용어 ⑥] 질로우 주택가격지수와 임대료지수(Zillow Rent Index)를 통해 미국 CPI 전망을 예측하기

 

 

 

 

미국 CPI 임대료의 선행지표는 무엇일까?

다음달 미국 CPI 지표는 어떻게 나올까?

오늘 공부한 내용들로 위 질문들에 대해 스스로 답해보는 시간이 되었으면 합니다!

 

 

 

▼ 선행학습이 필요합니다

[주식용어] 소비자물가지수(CPI) 및 생산자물가지수(PPI)를 확인하고 연준과 맞서는 바보가 되지말

 

 

 

1. 소비자물가지수(CPI)란?

 

잠시 복습을 해봅시다.

 

1) 보편적으로 인플레이션을 확인할 수 있는 두 가지 척도로 소비자 물가지수(CPI, Consumer Price Index)와 생산자물가지수(PPI,Producer Price Index)가 있습니다.

 

2) 여기서 CPI는 전국 도시의 소비자들이 특정 기간 동안 소비 목적으로 구매한 재화와 용역의 총 가치를 측정한 값입니다.

 

3) 따라서 각종 상품과 서비스에 대해 그 전반적인 물가수준동향을 측정하려는 목적이 있습니다.

 

4) 만약 CPI가 큰 폭으로 증가했다면 당장 우리가 써야하는 생활 필수품들의 가격이 증가했다는 의미입니다.

 

5) 결국, 물가가 큰 폭으로 오르니 서민경제가 어려운 상황에 직면하게 됩니다.

 

 

6) 또한 PPI와 CPI의 가장 큰 차이점으로 수출/수입품, 임대료, 구성비중 및 가중치 등이 있습니다.

 

7) CPI는 수출품 가격이 포함되진 않으나 수입품 가격은 포함되며, 임대료(주거비용)가 포함됩니다.

 

8) 소비자물가지수이므로 가격이 비교적 저렴한 수입품이 들어와 물가가 안정되면 CPI에 영향을 주기 때문입니다.

 

PPI와 CPI의 차이점 정리

PPI : 임대료 미포함 / 수입품 가격 미포함 / 수출품 가격 포함 / 의료비와 서비스에 가중치 높음

CPI : 임대료 포함 / 수입품 가격 포함 / 수출품 가격 미포함 / 의료비 가중치 낮음

 

 

 

2. 선행지표를 통해 CPI는 예측이 가능한가?

 

1) 결론부터 말씀드리자면 가능합니다.

 

2) 먼저 소비자물가지수에 제일 크게 영향을 미치는 것은 주택(42%)이며, 주택은 임대료와 출장시 숙박비 그리고 자가주거비 등으로 나뉠 수 있습니다.

 

3) 그 다음은 운송(18%), 음식료(14%) 순으로 이 세가지 비중이 큰 편입니다.

 

 

4) 따라서 우리는 미국 CPI(소비자물가지수)의 약 ⅓, PCE(개인소비지출)의 약 1/5을 차지하고 있는 주거비(Shelter)를 통해 어느정도 인플레이션을 예측할 수 있습니다.

 

5) 물론 주거비 뿐만 아니라 앞서 설명한 다양한 선행지표를 통해 CPI 예측이 가능합니다.

 

6) 그러나 주거비(Shelter)는 이번 인플레이션이 피크아웃 하는 동안에도 쉽게 내려가지 않았습니다(아래 3번 내용 참고).

 

7) 결국 원자재 가격이 하락했음에도 불구하고 주거비와 신차 및 중고차 가격이 버티는 관계로 9월 CPI가 크게 꺾이지 않는 모습을 보였습니다. 

 

 

9월 CPI Review :

1) 에너지 가격 하락세 지속
2) 높은 주거비(Rent) 상승률
3) 높은 신차 및 중고차 가격 상승률

따라서 인플레는 단순히 에너지 비용에 비례하는 문제가 아니라는 것을 알 수 있었습니다.

 

 

 

3. 주거비(Shelter) 추세는 어디서 확인할 수 있나?

 

1) 앞서 말했듯 CPI와 PCE 모두 가장 비중이 큰 지표는 주거비이며, 주거비에서는 렌트와 자가 주거비용이 가장 큰 포션을 차지합니다.

 

2) 인플레이션의 주범인 주거비가 하락하려면 당연히 미국 주택 가격이 하락해야 하며, 렌트비는 주택가격과 함께 꺾이는 편입니다.

 

3) 그러나 자가 주거비는 주택 소유자에게 예상 임대비용을 설문조사한 결과이며, 이 결과는 경기와 금리가 큰 영향을 끼칩니다.

 

4) 따라서 지금같이 고금리와 리세션이 예상되는 시점에는 자가 주거비 마찬가지로 꺾일 가능성이 높습니다.

 

 

그렇다면 실제 꺾일 가능성이 높은지 어떻게 예측할 수 있으며, 확인할 수 있는 방법은 무엇인가요?

 

5) 답은 미국 CPI 지표의 주거비를 '미리' 예측할 수 있는 Zillow Rent Index 입니다.

 

6) Zillow Rent Index는 미국의 임대료(Rnet)와 주택가격을 온라인 부동산 중개 업체인 질로우에서 산출하여 데이터화 한 것입니다.

 

7) 미국 대도시 15개 통계지구를 대상으로 데이터를 뽑아 산출한 관계로 상당히 신뢰도가 높은 지표입니다.

 

▲ Y축이 (%)인 부분을 감안해서 보면, 꾸준히 증가하는 미국 주거비를 확인할 수 있습니다.

 

8) 미국 주택가격 상승률이 둔화하고 있지만 가격은 떨어지지 않았던 관계로, 지금까지 CPI 지수가 버티고 있었던 이유를 조금이나마 이해할 수 있습니다.

 

9) 또한 Zillow Rent Index는 US Rent CPI를 약 3~6개월 선행하므로 올해 말 부터는 US Rent CPI도 꺾이는 모습을 기대해 봅니다. 

 

▼ 아래 링크에서 US Rent CPI 지표와 Zillow Rent Index를 함께 확인할 수 있습니다.

US Rent CPI vs. Zillow Rent Index | US Price | Collection | MacroMicro

 

 

 

4. 총평

 

오늘은 CPI 지수에 가장 큰 부분을 차지하는 주거비에 대해 학습해보았으며, 추가적으로 Zillow Rent Index 까지 알아봤는데요.

 

CPI의 선행 지표들을 살펴봄으로써 향후 인플레이션의 향방과 연준의 통화정책에 대해 예측해볼 수 있는 기회였습니다. 

 

항상 여러분의 성공 투자를 응원합니다.

 

감사합니다.